Какие вы знаете способы приобретения квартиры? На ум приходят такие варианты, как получить жилье в наследство или в подарок, заработать и накопить денег, взять кредит на нее. А про лизинг недвижимости слышали? Это когда вы выбираете конкретную квартиру или называете район, площадь и примерную стоимость, специализированная компания ее выкупает и передает вам ключи.При этом нужно внести финансовому партнеру аванс и исправно с ним рассчитываться в течение последующих 10—20 лет. Только после погашения долга можно стать настоящим собственником жилья. Такая возможность у белорусов впервые официально появилась в сентябре прошлого года. Именно тогда вступил в силу Указ № 99 «О вопросах регулирования лизинговой деятельности». Спустя полгода на рынке состоялась и первая сделка.
Правда, следует предупредить: она вряд ли может считаться типичной. Житель Минска продал компании свою же квартиру и взял ее в лизинг на 12 месяцев. Планируется, что через год он рассчитается по платежам и выкупит свою недвижимость. Директор «Авангард лизинга» Антон Андренко (на снимке) рассказывает: в его компании на такой шаг пошли, чтобы на практике испытать нюансы нового финансового инструмента. Сделку зарегистрировали, но впоследствии всплыло немало не отрегулированных законодательством моментов. Например, до сих пор не ясны взаимоотношения с коммунальными службами.
— По идее, платить по жировке, да и налоги должен тот, кто проживает в квартире, а не мы, хоть лизинговая компания и является собственником жилья до момента его выкупа. Мы же отвечаем за то, что в квартире не появятся трещины, хотя здесь будет вина застройщика. Благо сделка у нас получилась простая, короткая, сложностей возникнуть не должно, — предполагает Андренко.
Чтобы прояснить ситуацию, обратимся в Нацбанк, который с недавних пор у нас в стране курирует лизинг. Начальник отдела управления регулирования небанковских операций Александр Дедков признает: спорные моменты есть, особенно в части соблюдения норм Жилищного кодекса. Но точки над «i» должен расставить готовящийся Указ «О некоторых вопросах лизинга жилых помещений». Он обозначит правила игры на рынке, алгоритм действий в случае, если клиент не может вдруг платить по счетам или лизинговая компания неожиданно обанкротится. Сейчас в ведомстве как раз согласовывают с заинтересованными ведомствами проект этого документа, а в следующем месяце планируют внести его на рассмотрение в Совмин.
— Мы постарались максимально учесть все моменты, которые могут возникнуть, защитить в первую очередь физлиц. Понимаем, что все это теория, только практика может показать, верны ли наши расчеты, и отрегулировать какие-то моменты, — рисует перспективу Александр Дедков.
Что же предусмотрено в проекте указа? Например, ужесточение требований к компаниям, продающим гражданам жилье на условиях финансовой аренды. В уставном фонде таких предприятий должно быть не менее 100 тысяч евро в эквиваленте. Сейчас в реестре Нацбанка значится 93 лизингодателя. По идее, все они могут заключать жилищные сделки с гражданами на своих условиях прямо сейчас. Но после подписания указа некоторые вынуждены будут пополнить свой капитал, а также привести договоры в соответствие с законом.
Пока рынок продаж жилья по лизингу стоит. Хотя желающих получить таким образом крышу над головой — пруд пруди. Только в «Авангард лизинг» каждый день звонят по несколько потенциальных клиентов. Но новых сделок нет.
Впрочем, специалисты советуют не спешить. Вы что-нибудь слышали об обязанностях клиента в таких случаях? То-то же. Скажем, платить налог на недвижимость будет жилец. Рассчитываться за коммуналку может как гражданин, так и лизингодатель. При этом дополнительные суммы включаются в размер общего ежемесячного платежа. Кстати, о последнем.
В Нацбанке предлагают расчет производить исключительно в национальной валюте. Специализированные организации, наоборот, двумя руками за так называемый псевдовалютный лизинг. Это когда стоимость квартиры переводится в условные единицы и каждый месяц клиент платит в рублях, но по курсу Нацбанка.
Рискованно, но ставка в таких случаях оказывается намного ниже банковской – в среднем 15—17% годовых. В течение десяти- или двадцатилетнего контракта она будет неизменна. Один нюанс: для каждой новой сделки ставка устанавливается в зависимости от состояния экономики и конкуренции на рынке на момент заключения. Предположим, покупателю нужна однокомнатная квартира в 50 квадратных метров по цене тысячу долларов за каждый. На сегодняшний день лизинговым компаниям разрешается принимать от клиента в качестве аванса максимум 40% от суммы. Допустим, покупатель внес 20% и позаимствовал у лизингодателя на 10 лет 40 тысяч долларов под 15% годовых. В итоге ежемесячный размер платежа равными долями составит 645 долларов (или почти 9,4 миллиона рублей). В случае заимствования на 15 лет сумма ежемесячных выплат составит 560 условных единиц (примерно 8,154 миллиона рублей), на 20 лет – 526 у.е. (около 7,66 миллиона).
К концу срока придется отдать лизинговой компании уже не 40 тысяч, а сумму в два-три раза большую. На первый взгляд, сделка не такая уж и выгодная. Но если представить, какими окажутся расходы, если взять кредит в банке, то за такие финансовые инструменты, даже в нынешнем их не совсем урегулированном виде, проголосуешь двумя руками.
В то же время для удобства и защиты клиентов от аппетитов частных компаний Национальный банк предлагает перевести все расчеты в рубли. Тем более что это решение отлично ложится в канву так популярной ныне стратегии дедолларизации национальной экономики.
— Лизинговые компании в случае с псевдовалютными сделками страхуют свои риски не только по договорам, когда привлекли кредит в валюте, но и по осуществленным за собственные деньги. Это неправильно. Мы решили, что привязки к условным единицам быть не может, — категорично настроен Александр Дедков (на снимке). — Но чтобы компании не несли потери, предлагаем в договоре указать, что каждый год платежи будут пересматриваться. Но ни в коем разе не из-за того, что изменился курс. Ориентироваться стоит на ставку рефинансирования, доходность по альтернативным вложениям.
В Нацбанке предлагают такую схему: лизинговый платеж – это совокупность расходов компании. В него входят стоимость покупки, ремонт жилья, страхование, затем добавляется вознаграждение в определенном денежном размере. Например, в него можно включить теоретический доход, если бы деньги положили в банк в валюте под 9% годовых. Общая сумма разбивается на ежемесячные платежи. Правда, жилье в лизинг при таком раскладе автоматически дорожает на 50%, и это в лучшем случае. Лизинговые компании считают, что так дело не пойдет. Хотя даже при подобном раскладе новый механизм остается более выгодным, нежели «традиционный» банковский кредит. Как оно получится на самом деле, скоро узнаем. Главное, чтобы предложенные финансовые механизмы в итоге были по плечу многим семьям, особенно молодым.
m_druk@mail.ru
