Несмотря на все усилия законодателей, позволить себе жилье в ипотеку могут сегодня немногие.Как в России
В России в ипотеку приобретается около 70 процентов предлагаемых на рынке квартир, из которых наиболее популярны новостройки. По результатам третьего квартала 2022 года в московском регионе с помощью ипотеки приобретено 82 процента квартир в новых домах. Обеспеченность жильем постепенно растет.Начало 2023-го выглядело вполне обнадеживающим. По оценке ЦБ РФ, за февраль выдано кредитов на 422,4 млрд рублей, а средний размер кредита подрос на 1,1 процента — до 3,7 млн рублей. В секторе ипотечного жилищного кредитования по договорам долевого участия сумма кредита даже снизилась на 1,8 процента — до 5,1 миллиона рублей.
Доля ипотеки в общем объеме кредитов также выросла, превысив четверть объема (26,3 процента в феврале 2023-го).
Некоторые опасения как у экспертов рынка, так и у регулятора вызывает статистика по среднему размеру платежа и тем, какую долю он «забирает» у зарплаты. Среднестатистический платеж по ипотеке, оформленной в январе — сентябре 2022 года, составил 26 581 рубль. Эти показатели растут, по экспертным оценкам, на 1 марта 2023 года ипотечный кредит на новостройку в среднем обходится уже в 30,1 тысячи рублей в месяц, в то время как вторичный рынок лишь немного дешевле — 28,7 тысячи рублей. А средняя по России зарплата тем временем, по оценкам Росстата, за январь — сентябрь 2022 года составила немногим менее 62 тысяч рублей.
В России достаточно широко распространены самые разные форматы так называемой льготной ипотеки, которую субсидирует государство. Во-первых, при первоначальном взносе в размере 15 процентов и по ставке 8 процентов годовых можно взять в долг до 12 миллионов рублей на приобретение новостройки, строительство частного дома или земли под стройку в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 миллионов рублей — в других регионах России.
Распространены и более нишевые варианты: семейная ипотека, дальневосточная, военная и сельская ипотека, а также ипотека для работников IT-сектора. Совсем недавно заговорили о том, что подобную программу могут ввести и для госслужащих.
В то же время снижение покупательной способности населения и так называемых располагаемых доходов (суммы, которая остается на руках после выплаты всех обязательных расходов) подтолкнуло банкиров и застройщиков к поиску новых способов заманивания потенциальных заемщиков.
Одним из наиболее распространенных на сегодня является так называемая нулевая ипотека «от застройщика». Суть: предлагается купить квартиру, взяв кредит буквально под десятые доли процента! Но хорошо ли это?
На первый взгляд, прекрасно: ничего не платишь, а ключи от квартиры уже у тебя. Однако именно это и вызывает серьезные опасения у регулятора, который считает это самой настоящей финансовой ловушкой. По данным Центрального банка РФ, например, в прошлом году, девелоперы, предлагая ипотеку «от застройщика» с околонулевыми ставками, в результате искусственно завышали цены на 20 — 30 процентов. Для борьбы с этим явлением с 1 декабря ЦБ уже повысил макронадбавки для банков по ипотеке с низким первоначальным взносом. Очередное повышение ожидается с 1 мая, также будут вводиться повышенные резервы для банков, которые применяют эти схемы.
В России ежемесячная выплата по ипотеке для многих составляет более 50 процентов доходовА пока запасы нераспроданного жилья у застройщиков продолжают расти. На данный момент не нашли своего покупателя около 42,3 миллиона квадратных метров, что на 25 процентов выше среднего уровня 2019 — 2021 годов.
Тарас ФОМЧЕНКОВ.
taras@rg.ru
Как в Беларуси
Закон «Об ипотеке» в Беларуси был принят еще в 2008 году, однако на протяжении ряда лет ипотека как способ решения жилищной проблемы не пользовалась популярностью. Процесс тормозили высокие проценты по кредитам, являвшиеся, в свою очередь, следствием высокой инфляции, а также невозможность выселения семей с несовершеннолетними детьми в случае задолженности. Кроме того, многих отпугивали сроки выплат — не более 25 лет.Эксперты прогнозировали: ипотека в Беларуси сможет развиваться, когда процентные ставки опустятся ниже 10 процентов, а доходы населения при этом будут расти. Предпосылки к изменению ситуации появились во второй половине прошлого десятилетия. По итогам 2016‑го инфляция составила 10,6 процента, 2017 год завершился с 4,6 процента, 2018‑й — с 5,6 процента, 2019‑й — с 4,7 процента инфляции. Стимулированию спроса на ипотеку послужило также появление в апреле 2020 года Указа «Об ипотечном жилищном кредитовании», устранявшего ряд проблемных вопросов. В частности, предметом ипотеки отныне могло выступать только жилье, зарегистрированное в установленном порядке, в том числе приобретенное на вторичном рынке. При этом ипотека распространяется также на земельный участок, где расположено приобретаемое жилье. Банк может обратить взыскание на предмет ипотеки только при одновременном нарушении двух условий кредитного договора: если задолженность по основной сумме долга превышает 10 процентов от суммы кредита, а также если просроченная задолженность по основной сумме долга и процентам за пользование кредитом составляет более 90 дней (в случае смерти кредитополучателя — более 9 месяцев). Отсрочка погашения задолженности предоставлялась на время прохождения срочной военной или альтернативной службы в вооруженных силах. Банки, в свою очередь, получили дополнительные рычаги удовлетворения неисполненных обязательств по жилищному кредиту за счет предмета ипотеки.
Окончательно лед тронулся, когда самый крупный государственный банк страны — Беларусбанк — запустил в феврале 2021 года привлекательную для потенциальных клиентов кредитную программу под залог приобретаемого жилья. Спустя два года уже можно сказать, что ее условия вполне удовлетворяют граждан.
— Особенностью и конкурентным преимуществом данного кредита являются возможность его оформления без предоставления поручительства физических лиц и финансирование до 100 процентов стоимости приобретаемого жилого помещения, — поделились в банке опытом работы с ипотечным кредитом. — За это время 8200 семей решили свой квартирный вопрос. Только за прошлый год заключено почти 5000 договоров.
Этот ипотечный кредит, пожалуй, наиболее привлекателен на рынке страны. Он предоставляется сроком до 20 лет по ставке 15,4 процента годовых. Важные плюсы — быстрое принятие решения (клиент получает ответ в течение одного рабочего дня после оформления заявки), а также возможность включения в совокупный доход кредитополучателя доходов его близких родственников. Заметим, что белорусские банки предлагают сегодня и другие кредиты: есть, например, вариант, где ставка стартует от нескольких процентов. Но данное предложение распространяется только на тех, кто строит жилье с господдержкой.
Следующим шагом по совершенствованию ипотечной сферы стало решение о дальнейшей актуализации профильного закона с учетом полезного опыта партнеров Беларуси по ЕАЭС. Изменения вступили в силу в октябре прошлого года. Наиболее важные таковы. Во-первых, залогодатель обязан уведомлять залогодержателя об изменении характеристик имущества, а также по требованию залогодержателя внести соответствующие изменения в договор об ипотеке. Во-вторых, оговорена возможность заключения брачного договора или иного договора, изменяющего режим имущества, нажитого супругами в период брака и являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя. В-третьих, закреплена обязанность залогодателя уведомлять залогодержателя о предъявлении третьими лицами требований о признании за ними прав на предмет ипотеки.
Кроме того, определены последствия несоблюдения условий, при которых залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать предмет ипотеки в аренду, передавать его в безвозмездное пользование или предоставлять другому лицу право ограниченного пользования имуществом. Наконец, оговорена возможность отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно, а размер требований явно несоразмерен стоимости предмета ипотеки.
Александр НЕСТЕРОВ.
nesterov@sb.by
