Плавное повышение цен и увеличение количества сделок: эксперт — о тенденциях на рынке жилой недвижимости

Прошлый год обновил рекорд по количеству сделок купли-продажи с квартирами: по итогам ­2023-го в Минске их зарегистрировано 16,6 тысячи — на тысячу больше, чем в 2022-м. В остальных областных центрах суммарно 11,9 тысячи, что тоже больше, чем годом ранее. Среди них первое место у Гродно — четверть сделок. Этот город потеснил лидера двух предыдущих лет — Гомель. Что повлияло на рост спроса на рынке жилой недвижимости, а также о его основных трендах мы узнали у ведущего оценщика недвижимости Национального кадастрового агентства Оксаны Лисовской.

Благоприятные условия

— Жители нашей страны всегда стремились сохранить свои сбережения в квадратных метрах. А еще на рост спроса на рынке жилой недвижимости существенно повлияли доступные кредиты, плавно увеличивающаяся цена квадратного метра, — говорит собеседница.

К слову, по информации Национального банка, в январе — ноябре прошлого года кредитов на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья было выдано на 63 процента больше, чем за аналогичный период 2022-го.

— Возможно, покупатели, у которых уже была квартира в собственности, смогли расшириться и приобрести дополнительные квадратные метры. Это подтверждает и структура проданных квартир по количеству комнат: в прошлом году по сравнению с 2022-м было куплено на 6 процентов больше двухкомнатных квартир и на 4 процента больше трехкомнатных, — добавляет Оксана Сергеевна.

Иными словами, доходы людей позволяют накапливать средства и приобретать недвижимость. Кому не хватает, кредитуются. Жившие в однушках переезжают в двухкомнатные, из двушек — в трешки.

Напомним также, что граждане позитивно восприняли постановление Правительства в ноябре прошлого года «О тарифах на риелторские услуги». По нему покупатель и продавец одного объекта не могут заключить договор с одним и тем же агентством недвижимости. Риелторские организации вправе сами устанавливать тарифы на свои услуги, но в пределах максимальных тарифов, определенных постановлением. Плюс они могут предоставлять скидки на свои услуги.

Компактное жилье

Однако вернемся к рынку жилой недвижимости. Уже который год сохраняется тенденция — наибольшим спросом во всех областных центрах пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. Многие покупают однушки не только своим подросшим детям, но и для последующей сдачи в аренду.

— В Минске в структуре спроса преобладают однокомнатные квартиры, на долю которых пришлось 45 процентов от общего количества. Примечательно, что 20 процентов однокомнатных квартир имеют площадь более 44 квадратных метров, то есть потенциально могут использоваться как двухкомнатные квартиры, — считает Оксана Лисовская.

В народе такие однокомнатные квартиры называют евродвушками: с помощью зонирования пространства они выглядят как двухкомнатные. Да и тренд к объединению кухни и жилой комнаты хорошо прижился на наших просторах.

В других областных центрах спрос на квартиры по количеству комнат распределился по-разному. Например, в четвертом квартале 2023-го в Гродно и Могилеве приобретали больше двухкомнатных квартир, а в Бресте, Витебске и Гомеле спрос на однокомнатные и двухкомнатные квартиры разделился примерно поровну.

Ценные указания

Что касается цен на квадратные метры, то на первичном рынке Минска их стоимость в прошлом году менялась от квартала к кварталу. Но это никак не тенденция, поскольку на ситуацию влияли продажи квартир в конкретных домах или жилых комплексах.

На вторичном рынке столицы в ­2023-м цены подросли от 4 до 7 процентов в зависимости от количества комнат. В абсолютном выражении квадратный метр подорожал в среднем на 60 долларов в эквиваленте. Заметнее других прибавили в цене однокомнатные квартиры — на 7 процентов, или на 100 долларов в эквиваленте за квадратный метр.

— На первичном рынке Минска по итогам четвертого квартала прошлого года средняя цена одного квадратного метра жилья на одно- и двухкомнатные квартиры составила 1430 долларов в эквиваленте за квадратный метр, на трехкомнатные — 1250, — озвучивает цифры специалист. — На вторичном рынке наблюдается плавный рост средних цен сделок, который начался с апреля — июня 2022-го. В итоге средняя цена квадратного метра по итогам последнего квартала прошедшего года установилась на уровне 1490 долларов в эквиваленте за квадратный метр для однокомнатных квартир, 1310 — для двух-комнатных и 1230 — для трехкомнатных.

Чаще всего в столице в прошлом году приобретали квартиры в диапазоне от 40 до 60 тысяч долларов в эквиваленте — на них приходится 40 процентов от общего числа сделок.

В остальных областных центрах, за исключением Гродно, за 2023-й средняя стоимость квадратного метра квартир в долларовом эквиваленте увеличилась. Причем больше всего в Бресте — на 12 процентов и составила 860 долларов за «квадрат». В Витебске — на 8 процентов (650), в Гомеле — на 7 (650), в Могилеве — на 5 (680). А вот в Гродно снизилась на 6 (660).

— Обратная тенденция в этом городе на фоне других областных центров обусловлена структурой рынка: в прошлом году доля квартир, проданных на первичном рынке, от квартала к кварталу варьировалась от 17 до 48 процентов. Средняя стоимость квартир на первичном рынке ниже, чем на вторичном, что в свою очередь формирует более низкую среднюю цену квадратного метра в городе, — поясняет Оксана Сергеевна.

К слову, по информации Главного статистического управления Гродненской области, за 2023-й в Гродно введено в эксплуатацию 240,5 тысячи квадратных метров жилья — почти на 12,5 тысячи «квадратов» больше, чем в 2022-м.

Обычная ситуация

— Традиционно в первые месяцы нового года на рынке недвижимости затишье, однако в сложившейся ситуации можно предположить, что первый квартал 2024-го покажет неплохую активность для своего периода, 

— уверена Оксана Лисовская.

По ее словам, ожидать значительного изменения цен не стоит — колебания в пределах нескольких процентов уже стали обычной ситуацией на протяжении последних лет.

Добавим, что темпы строительства в Беларуси не сбавляются. В нынешнем году за счет всех источников финансирования по всей стране планируется построить не менее 4,4 миллиона квадратных метров жилья, в том числе с государственной поддержкой — 1,4 миллиона «квадратов», сообщили в Министерстве архитектуры и строи­тельства.


ЦИФРЫ

За прошлый год в Минске было продано 867,5 тысячи квадратных метров жилья — на 12 процентов больше, чем в предыдущем. Денежный оборот от продажи составил 1 170,2 миллиона долларов в эквиваленте, что на 16 процентов превысило оборот 2022-го.

В остальных областных центрах было продано около 613 тысяч квадратных метров жилья, денежный оборот от продажи которого — 422,7 миллиона долларов в эквиваленте.

ФАКТЫ

В Минске в четвертом квартале прошлого года самая дорогая сделка по общей цене была совершена с квартирой площадью 276,5 квадратного метра по проспекту Независимости. Ее цена эквивалентна 719 тысячам долларов.

Самая высокая стоимость квадратного метра — 3883 долларов по курсу — была в сделке с квартирой по столичной улице Кальварийской общей площадью 161,2 «квадрата».

Среди других областных центров самая дорогая сделка как по общей цене, так по цене квадратного метра была зарегистрирована в Витебске по улице Комиссара Крылова. Цена сделки с трехкомнатной квартирой площадью 62,6 квадратного метра эквивалентна 150 тысячам долларов.

statkevich@sb.by