Какие реформы необходимы ЖКХ? Об этом дискутировали эксперты в конференц-зале «Р»

Отрасль ЖКХ справедливо можно назвать краеугольным камнем экономики. О ее проблемах и необходимости их решения в нашей стране говорят не первый год, причем на всех уровнях: и Правительство, и местные власти, и даже сами потребители. Впрочем, несмотря на разговоры, финансово-экономическая ситуация кардинально не улучшается. О том, какие реформы необходимы ЖКХ, о новых подходах к его модернизации, о геополитических и экономических ключевых аспектах функционирования говорили гости нашей редакции. В дискуссии, развернувшейся в конференц-зале «Р», участвовали зампредседателя Постоянной комиссии Палаты представителей по жилищной политике и строительству Леонид КОВАЛЕВИЧ, член этой же комиссии Юрий ДОРОГОКУПЕЦ, начальник управления жилищного хозяйства Минжилкомхоза Андрей РОМАШКО, председатель правления минского ЖСПК № 977 (Каменная Горка-3) Ольга КОВАЛЬКОВА, председатель правления коллектива индивидуальных застройщиков «Каштан» из Могилева Сергей ШЕВЧЕНКО, а также аналитик Дмитрий КУХЛЕЙ.


«Р»: В минувшем году тема повышения качества коммунальных услуг и снижения их себестоимости вышла на уровень Главы государства. Президент распорядился создать рабочую группу по изучению проблемных вопросов в ЖКХ, руководителем которой назначил бывшего главу КГК Александра Якобсона. Группа уже подготовила пакет предложений. Вы, наверное, в курсе, к каким выводам пришли эксперты?

Л.Ковалевич: Да, я входил в эту группу. Ее главная цель и задача Президентом была обозначена четко: разобраться детально в стоимости ЖКУ. Попытаться добиться того, чтобы та дополнительная «накипь», как ее сегодня все чаще называют журналисты, не ложилась на плечи населения. Ведь со временем цены на услуги коммуналки растут, к этому подталкивает и рост цен на энергоносители, и другие факторы. А раз ЖКУ у нас со временем будут дорожать, то надо стремиться к тому, чтобы делать цены на них честными. Однако анализ показал: если мы не уберем до конца из жировок тот лишний «жир», который туда подкладывают коммунальщики, пусть даже и не по своей вине, то главный вопрос — оказание населению качественных услуг по справедливым ценам — мы не решим. Так что нужен постоянный контроль за расходами, постатейный анализ затрат, которые ежемесячно отражаются в жировках.

В ходе скрупулезной детальной проработки всех предложений, поступивших с мест, рабочая группа подготовила и направила в Администрацию Президента свои аргументированные доводы и предложения по совершенствованию отрасли ЖКХ. Результат всей нашей работы нашел отражение в 26 постановлениях Совета Министров, кроме того, было разработано еще 7 проектов указов Главы государства. Было охвачено много направлений, но большинство законодательных актов носят, скажем так, характер точечный. Дело в том, что все необходимое законодательство, регулирующее сферу ЖКХ, в стране уже создано, и давно. Но оказалось так, что почему-то многие его нормы на практике не всегда работают.

«Р»: Что же необходимо изменить?

Л.Ковалевич: За последние годы у нас было принято немало нормативных актов — два президентских указа, Закон «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг», Закон «О совместном домовладении», Жилищный кодекс, в конце концов. Казалось бы, административное наполнение сферы существует, все отлажено, а все равно что-то буксует. Поэтому и понадобился механизм точной отладки. В частности, рабочей группой был разработан проект Указа «О структуре управления ЖКХ», где предлагается создать единую для всей страны структуру управления отраслью путем создания в каждой области госучреждения, финансируемого за счет областного бюджета. На такие организации будут возлагаться функции по проведению госполитики в сфере ЖКХ, координации деятельности всех организаций, выступающих заказчиками услуг. Еще одним законопроектом «О финансировании организаций ЖКХ» предлагается решить вопросы по обеспечению равномерного финансирования организаций отрасли, чтобы у тех была возможность своевременно рассчитываться по своим обязательствам. И в целях прекращения обременения таких предприятий необоснованными расходами предлагается законодательно установить, что деятельность организаций, не связанная с оказанием основных ЖКУ, подлежит осуществлению только на возмездной основе. Еще один документ установит порядок предоставления некоторых основных ЖКУ, в том числе проведения текущего ремонта вспомогательных помещений жилого дома. Проектом Указа «О передаче имущества» предлагается передача из собственности административно-территориальных единиц в хозяйственное ведение энергетиков центральных тепловых пунктов, тепловых сетей, по которым осуществляется транспортировка потребителям тепловой энергии для нужд отопления и горячего водоснабжения от теплоисточников энергетиков, а также предлагается передать объекты наружного освещения, непосредственно присоединенные к теплоэлектросетям энергетиков.

Хочу обратить особое внимание: практически 90 процентов предложений, которые поступили к нам на местах, легли в основу нормативных актов. Почему нельзя было все эти предложения слить в какой-то единый документ? Слишком уж разноплановые направления затрагиваются. В частности, мы говорим о необходимости убрать из системы ЖКХ несвойственные ей функции.

Ю.Дорогокупец: Давайте внимательнее посмотрим на саму структуру отрасли. Знаете, как расшифровывается аббревиатура КУМПП ЖКХ, — «коммунальное унитарное многоотраслевое производственное предприятие жилищно-коммунального хозяйства». По сути, коммунальщики обслуживают человека на протяжении всей его жизни — от рождения до самой смерти. Но вместе с этим на систему ЖКХ ложится немало несвойственных ей функций. Особенно это видно на периферии, где на балансы организаций коммунального хозяйства что только не вешают, начиная от бесхозных зданий и заканчивая военными городками.

«Р»: Наши коллеги в Могилеве как-то даже обнаружили прогулочный теплоход, который находился на балансе местного предприятия ЖКХ...

Л.Ковалевич: Да, таких нюансов очень много. Причем в Минске и в райцентрах спе­цифика работы будет совершенно разная. Некоторые моменты в столице не столь очевидно выпячены, но вот в регионах на балансах предприятий, действительно, висит немало несвойственных коммунальщикам бизнесов — коровники, свинарники и другие «странные» предприятия. Но теперь попробуйте задать себе вопрос: что такое взять и поломать существующую структуру управления в ЖКХ? Да, ЖЭК должен заниматься только эксплуатацией жилого дома, все остальные функции должны быть переданы другим поставщикам услуг, но отделить «зерна» от «плевел» будет явно непросто.

А.Ромашко: Сегодня говорить о таком уж необходимом полном и безоговорочном реформировании системы ЖКХ не стоит. При учете уже принятых ранее решений речь, скорее, идет о ее модернизации и совершенствовании, приведении работы системы в соответствие с требованиями и принципами времени. Попытаюсь объяснить, в чем заключаются новшества: у нас есть собственник жилья — гражданин, а должна быть еще организация, которая выступает заказчиком и соблюдает интересы собственника. Плюс к этому есть еще и исполнители услуг. В первую очередь все преобразования в системе — это четкое разграничение функций заказчика и подрядчика. До сих пор эта схема работала по принципу «два в одном». Знакомое всем ЖРЭО фактически оказывало услуги само себе. Теперь это будут две структуры, каждая будет находиться в своей зоне ответственности.

В Минске уже несколько месяцев осуществляется пилотный проект по такой схеме — в Первомайском и Партизанском районах. Пока не буду раскрывать подробностей исполнения этого проекта. Но главное то, что сегодня мы определили правила игры, когда заказчик в лице госорганизации контролирует объемы и технологии работ подрядчиками — ЖЭСами. Регламентные работы по содержанию в исправном состоянии зданий, инженерных систем, конструктивных элементов, которые с определенной периодичностью должен совершать конкретный специалист. Он должен в какой-то промежуток времени проходить по закрепленной за ним территории, устранять все мелкие недочеты и фиксировать более крупные, с которыми самостоятельно справиться не в состоянии. На этом в целом и основано все преобразование системы эксплуатации жилищного фонда. Да, это расстановка всех точек в сфере отношений между заказчиками услуги и исполнителями. Такие взаимоотношения должны основываться на партнерстве: потребитель производит оплату через предприятие ЖКХ всем исполнителям, а тот в свою очередь контролирует исполнение, качество и объем оказанных услуг. И, соответственно, если уж исполнитель что-то пропустил, не усмотрел или вообще не вышел на объект, то заказчик с него этот объем работ снимает. И здесь основная задача — недопущение в дальнейшем аварийных ситуаций. На это и направлено преобразование организаций управления в системе ЖКХ.


Управдом — друг  человека

«Р»: Андрей Валерьевич, что сегодня делает Минжилкомхоз для того, чтобы стимулировать собственников на создание товариществ?

А.Ромашко: Мы над этим работаем. Были попытки законодательно после ввода дома в эксплуатацию организовывать там ТС без учета мнения собственников, что привело к ряду негативных моментов. В большинстве председатели правления ТС или ЖСПК в таких случаях пренебрегали интересами собственников и заботились о своих корыстных интересах. Единственной мотивацией для создания ТС должна быть инициатива самих собственников. А для этого нужны экономические предпосылки, когда разрозненные собственники видят, что решить проблему, сэкономить на модернизации, улучшить жилищные условия нельзя по отдельности, а только вместе, тогда и будут создаваться ТС. Разумеется, мы не можем насильно заставить людей объединяться. Есть и такой момент: создаются ЖСК, нужно уже дом сдавать, а управлять некому. Поэтому ответственное лицо приходится назначать исполкомам.

О.Ковалькова: Сегодня наблюдается и другая проблема: в той же Каменной Горке мы не успеваем за объемом вводимых домов. Страдает и качество: например, люди отчисляют деньги на ремонт территории, а убирать ее банально некому. Вопрос в том, что, когда сдается дом и создается ЖСПК, решением горисполкома предусмотрено заключение договора между ЖСПК и ЖРЭУ.

А.Ромашко: И это правильно. Сегодня в соответствии с законодательством, если отсутствуют органы управления при вводе дома в эксплуатацию, в течение 15 дней назначается для этого уполномоченное лицо.

Д.Кухлей: А у меня тоже вопрос: планируется ли, чтобы в качестве заказчика выступали не только государственные, но еще и частные компании?

Ю.Дорогокупец: Дмитрий, почему же вы считаете, что частные предприятия остались за бортом этого процесса? Никто не запрещает обращаться к ним. Должны лишь остаться какие-то пункты, которые регулирует, например, Минэнерго или ЖКХ. По остальным моментам ЖСПК вправе заключить договор на техобслуживание дома с частным лицом.

Л.Ковалевич: В структуре ЖКХ нужно очень аккуратно и тщательно подходить к выбору обслуживающих организаций. Лучше всего это делать на конкурсной основе. Бывают случаи, когда ТС или ЖСПК сами выбирали каких-то поставщиков, скажем, заказывали окна или двери. А потом приходили к нам, к депутатам, и плакали. Оказывается, фирма понабирала денег и объявила себя банкротом. Поэтому мы и говорим о том, что в механизме контроля должен быть постатейный учет затрат: чтобы каждый собственник видел, сколько тратится и на какие цели.

С.Шевченко: Мы не учитываем здесь и такой момент: в собственности у граждан сегодня, действительно, находится 92 процента жилого фонда страны. При этом раньше все жилье относилось к ЖРЭО, была выстроена система управления сверху донизу, доля кооперативов была крайне мала. А что видим сегодня? Сплошные ТС и ЖСПК. Но дело в том, что руководители этих организаций не всегда относятся к своему делу с рвением. Да и с чего бы им это делать, если и сами жильцы порой инициативы не проявляют. Мне вот одна знакомая рассказала историю: она в соседнее ТС случайно зашла на собрание вместо зятя. А когда вдруг там резко встал вопрос о выборе председателя, кто-то обратил на нее внимание: о, женщина приличная сидит. На вид ответственная. В итоге за нее тут же проголосовали, единогласно выбрали председателем и вручили кипу документов. Разве так должно быть? Этих людей, управленцев, нужно специально готовить, обучать.

«Р»: Пожалуй, самый главный вывод, который можно сделать из анализа всей отрасли ЖКХ, относится к разряду философских: в наших домах нет хозяина. Раньше были ЖРЭО, а теперь те вопросы, которые решали эти организации, пытаются повесить на жильцов, но они не очень-то хотят, чтобы на них вешали такие обязанности. Что же делать?

Л.Ковалевич: Понимаете, приватизация жилья у нас уже находится в такой фазе, когда более 90 процентов жилых помещений в стране относится к частному жилищному фонду. В стране действует огромное количество товариществ собственников и кооперативов, а воз, как говорится, и ныне там. Вся проблема, видимо, не в том, что у нас плохая регуляция, а в том, что мы до сих пор никак не можем изменить психологию потребителя жилищно-коммунальных услуг. Для большинства из нас слово «жилье» ограничивается лишь стенами собственной квартиры. А вот то, что происходит за входной дверью, для человека уже не важно, хотя помимо квартир у нас есть еще и дворовые площадки, подъезды. Но все это болтается где-то, в воздухе висит, а это должен кто-то обслуживать, и за это тоже кто-то должен платить. Но есть и другая проблема...

Недавно была опубликована статья Аэлиты Сюльжиной «Сколько стоит чистый подъезд». На мой взгляд, очень грамотный материал, и акценты в нем расставлены правильно. Надо ли говорить о том, что сегодня до 20 процентов коммуналки уходит в никуда? Подъезд загадили, стенки разрисовали, скамейку сломали. Надо бы ремонт текущий сделать. Но при этом те деньги, которые могли бы пойти на обустройство подъездов и дворовых территорий, уходят на восстановление нашего неряшества и вандализма. В квартире у нас порядок, а за дверью — мусорка и бардак. При этом 92 процента жилого фонда в стране приватизировано. Так вот, собственникам перед приватизацией стоило бы ознакомиться с фактом, что, помимо квартиры, попадает в их «владения». Условно говоря, это и часть скамейки, и часть подъезда.

Д.Кухлей: Нет, если приватизирована только квартира, то собственностью является только квартира, а если это ТС, то туда входит и часть общего имущества. Но вся проблема в том, что люди все равно не считают подъезды своими.

А.Ромашко: Это заблуждение! Скажите, тогда, по-вашему, места общего пользования в жилом доме, где все квартиры приватизированы, — чьи они? Порядок расчета стоимости приватизации квартиры включает в себя учет стоимости всего жилого дома как объекта в целом, с местами общего пользования, сетями и т.д. Таким образом, собственник жилого помещения, не важно, как он его приобрел или построил, является собственником и доли общего имущества.

Д.Кухлей: Я считаю, что в каждом доме обязательно должно создаваться ТС или ЖСПК при приватизации, чтобы человек чувствовал, что это имущество — его. Но если я просто приватизировал квартиру, то зачем мне за что-то еще отвечать? Нужно воспитывать в гражданах чувство собственности, расширять зоны ответственности людей. Для этого и нужны такие организации, как товарищества и кооперативы: чтобы жизнь кипела, проводились собрания, чтобы жильцы активно включались в работу.

Л.Ковалевич: Сегодня существующая система ЖКХ показывает, что есть «ваше», «наше» и за что государство несет ответственность. Сегодня, например, мы возмещаем 100 процентов за вывоз твердых бытовых отходов. Посмотрите, как сортируют мусор в Германии. Там человек, прежде чем выбросить ПЭТ-бутылку, скрутит ее, выжмет из нее воздух. Потому что он понимает: за вывоз пустоты ему придется заплатить.

Д.Кухлей: Человек должен понимать, что то, за что он платит деньги, приносит ему пользу. Условно говоря, нужно объяснить собственнику, что сегодня за вывоз мусора он оплачивает, например, 12 тысяч, но если он будет этот мусор сортировать, раскладывать отдельно по контейнерам пластиковые бутылки, картон и стекло, то услуга будет стоить 9 тысяч. А когда существует какой-то общий котел, то большинство относится к нему, как к колхозному имуществу.

С.Шевченко: Нужно не только говорить об этом, но и прописывать отдельно в отчете ТС и ЖСПК по результатам работы, чтобы всем было видно. Поверьте моему опыту — это очень наглядная агитация, когда в отчете вы указываете, на каких статьях и сколько именно удалось сэкономить средств для граждан.

Л.Ковалевич: Следует признать, человеческий фактор сегодня играет огромную роль в содержании жилья. Когда есть частный дом, никто не приходит в ЖЭС и не требует: сделайте мне это или то. Мы ведь пошли путем всеобщей приватизации, значит, и платить должны, как за свое имущество, а не за государственное. У наших коллег в странах СНГ разные подходы к этому вопросу, и у нас тех денег в бюджете, которые мы сами собираем на капитальный ремонт, не хватает на эти нужды, нужно к этому привлекать еще и население. Несколько лет назад рассматривался вопрос введения в стране льготного кредитования капитального ремонта жилья, но дальше обсуждения дело не пошло. Возможно, вскоре, когда ситуация на рынке кредитования стабилизируется и ставки пойдут вниз, к нему можно будет вернуться.

Дело хаус-мастера боится

Ю.Дорогокупец: Надо говорить о том, что основные расходы, которые в системе ЖКХ уходят на ветер, — они все от менталитета, от нашей невоспитанности и незнания законов. Люди просто не привыкли. Если частный владелец знает, что, кроме него, никто ему не отремонтирует кровлю или забор, то у собственников квартир такого понимания нет.

Л.Ковалевич: Но при этом важно сделать так, чтобы не получилось, как в России. Там тоже активно создавали кондоминиумы и товарищества собственников жилья (ТСЖ). Но теперь с ними никто не может разобраться: один такую цену установил, другой — такую.

Д.Кухлей: Так в чем проблема? Это же ведь нормальная конкуренция — пусть управляющая компания или руководство кондоминиума ищет поставщика услуг подешевле.

Л.Ковалевич: Одной из серьезных причин, сдерживающих в настоящее время развитие и распространение коллективных форм владения жилищным фондом, является недостаточность у населения знаний в сфере управления этим самым жилфондом. Многие жильцы хотят создать в своем доме ТС, но не могут найти в своих рядах людей, способных возглавить деятельность такого товарищества. В силу небольших объемов реализуемых услуг и, как следствие, отсутствия необходимого объема денежных средств для финансирования текущей деятельности ТС не может позволить себе на должном уровне организовать процессы управления многоквартирным домом, нанять полноценного экономиста, юриста, бухгалтера. А в условиях отсутствия профессиональных квалифицированных руководителей организовать управление коллективной собственностью — задание почти невыполнимое. Непрофессиональное правление ТС ведь при отсутствии опыта работы вряд ли сможет справиться с выполнением своих обязанностей по обслуживанию и улучшению состояния жилищного фонда.

Д.Кухлей: Здесь я возражений не имею. Я считаю, что председатель должен иметь определенную компетенцию, он должен пройти образовательные курсы. Есть, конечно, другой вариант управления — привлечение управляющих компаний, которые принимают на себя ответственность за эксплуатацию зданий, находящихся в частной или коллективной собственности. Они могут выступать в качестве альтернативных заказчиков или привлекать к выполнению работ отдельных работников на контрактной основе. При этом частные и коллективные владельцы жилого фонда непосредственно рассчитываются либо прямо с производителями, либо с управляющими фирмами. Конечно, в этом случае происходит отчуждение средств, направляемых на выполнение функций управления, но эти потери могут с лихвой компенсироваться за счет повышения эффективности управленческих функций, выполняемых более профессионально. В любом случае у владельцев жилья остается выбор: самим осуществлять управление жилищным фондом или подключать управляющую компанию, и этот выбор они должны реализовать с позиций эффективности и целесообразности.

С.Шевченко: Тут не все так просто. У меня коллега тоже недавно таким образом пытался «соскочить» со своих обязанностей. Но дело в том, что при делегировании своих полномочий управляющей компании обязанности с него никто не снимает. То есть если кто-то в этой компании что-то натворит с финансами, то ответственность перед законом все равно будет нести председатель ТС. Мой знакомый, узнав про эту подробность, очень пожалел о своем скоропалительном решении.

Д.Кухлей: Поэтому очень важно, я считаю, на законодательном уровне закрепить страхование ответственности председателей ТС и ЖСПК. Например, если что-то пошло не так, потеряны какие-то деньги, то должен быть предусмотрен страховой механизм. У нас же пока ничего этого нет, и руководители ТС работают, то и дело рискуя нарушить закон...

«Р»: В последнее время часто говорят о создании у нас в стране системы хаус-мастеров — электриков-слесарей-сантехников-маля­ров-плотников в одном лице. Оправдано ли появление на рынке труда таких «универсальных солдат»?

А.Ромашко: Несомненно, внедрение в обслуживание многоквартирного жилья таких комплексных рабочих оправдано как с экономической, так и с технической точки зрения. Во-первых, это сокращение затрат на техническое обслуживание. Судите сами: в одно и то же здание по вопросам содержания различных систем ходят друг за другом электрик, сантехник, плотник, и каждый обращает внимание только на отдельные вопросы, при этом все они тратят время на обход дома. Или один специалист, посещая объект в плановом регламентированном порядке, смотрит все вопросы в комплексе и устраняет неполадки одновременно. Во-вторых, это реализация грамотного подхода к техобслуживанию, где обслуживание представляет собой постоянное выполнение регламентных работ, не требующих крупного ремонта, цель которого — обеспечение надлежащего функционирования систем, своевременного выявления неполадок и устранения их до того, как произойдет аварийная ситуация.

Л.Ковалевич: Что касается хаус-мастеров, то у меня двоякое к этому отношение. Мы в свое время проходили «школу» семейных подрядов. Помните, была у нас такая форма, когда «суммировались» все должности. Но ведь все зависит от человека, везде и во всем должен быть контроль. Вот предположим: при одном товариществе собственников работает хаус-мастер, но в доме все равно по полгода ничего не делается. Только мы, жильцы, сами должны знать, что в нашем жилище не в порядке, контролировать это, а не какой-то сторонний человек. Хаус-мастеру же надлежит просто исполнять все заказы товарищества и поддерживать жилой фонд в порядке.

А.Ромашко: При этом вводится система многоуровневого контроля: контроль со стороны собственников — они за это платят; контроль со стороны заказчика — он уполномочен собственниками и, как заказчик, имеет прямую обязанность; контроль со стороны исполнителя — внутренний контроль. И рабочий, не исполнив свою прямую обязанность, лишает своего работодателя оплаты за услугу.

Д.Кухлей: Но если хаус-мастер ничего не делает, при желании ведь его можно и поменять. Правда, тут главное, чтобы рынок этих услуг был насыщенным, чтобы можно было выбирать из специалистов. А у нас, к сожалению, сегодня такой возможности нет.

Ю.Дорогокупец: Верно, частник не хочет идти работать в эту сферу, потому что ему это невыгодно.

С.Шевченко: Кадровая проблема в этой сфере, действительно, актуальна. Вот у нас в коллективе индивидуальных застройщиков как-то работник подал заявление на увольнение, говорит, из-за повышенных требований. Я задумался, что же делать — нет на рынке ни одного предложения на нашу вакансию. Оказалось, что в городе есть список организаций, которые обслуживаются теми, кто отбывает наказание в виде общественных работ. Но в списке этом нет ни одного ТС или ЖСПК. Я начал просить руководство горисполкома: включите наш дом, почему бы не прислать хотя бы одного человека на замену, ну хотя бы когда кто-то в отпуске? Хоть одного дворника или уборщицу. Но нас так и не включили в список.

И насчет частников, Юрий Иванович, вы не совсем правы — приходят и они работать в эту сферу. Но не уверен, что будут делать это эффективно. Я, например, обычно спрашиваю их: сколько вы составили протоколов на нарушителей? В ответ — тишина, а это их обязанность. У нас как-то проводились и семинары, и обучение на тему эффективного управления зданиями для председателей. В ходе обучения выяснилось: кто-то обслуживается сам, а кто-то заключает договоры на обслуживание со ЖРЭУ или частными организациями, но в них не все обязанности даже прописываются.