Анализ рынка жилья
Взять кредит в банке и купить квартиру — нынче такой шаг иначе как безумием не назовешь. Нуждающимся в улучшении жилищных условий банки ссужают деньги под 20 процентов годовых. Решиться на такой шаг непросто. Простой расчет дает такой результат: купив квартиру в кредит, в течение 15 лет оплатишь ее тройную стоимость. Впрочем, и на таких условиях заем надо еще поискать. Сроки рассмотрения документов в ряде банков увеличились, а требования к заемщикам стали жестче. Скажем, чтобы взять в банке 50 тысяч долларов в эквиваленте, семье нужно иметь ежемесячный доход не менее 5 миллионов рублей. Где же выход?
Несколько обнадеживает рынок. Цены поползли вниз. Метры в современных каркасно–блочных новостройках уже предлагают по 1.100 — 1.200 у.е. Готовую «двушку» 65 «квадратов» без отделки по улице Богдановича в Минске мне вчера согласны были отдать за 90 тысяч долларов. Хотя ее рекламируемая цена на 8 тысяч у.е. выше. А пару месяцев назад за нее просили 120 тысяч, и не меньше. Теперь же риэлтер торговался со мной охотно. И в принципе, кто хочет продать недвижимость, готов на щедрые скидки. Некоторые застройщики стали выставлять цену не в условных единицах, а в рублях. Причем фиксированную! Потому что рынок скорее мертв, чем жив. На 8 тысяч продаваемых квартир несколько сотен покупателей, предвкушающих дальнейшее падение цен.
Однако эта история отнюдь не для тех 230 тысяч семей минчан и 500 тысяч нуждающихся в регионах. В прошлом году исполкомы столкнулись с массовыми отказами очередников вступать в ЖСК. Причины? Льготный кредит потенциальным застройщикам был неположен: доходы на члена семьи — более двух бюджетов прожиточного минимума. И в то же время не настолько высоки, чтобы брать ссуду на общих основаниях. Стоимость квадратного метра слишком резво росла. По разным оценкам, в «отказниках» оказывалась каждая вторая семья, которой предлагали улучшить жилищные условия.
— Еще в декабре по этому поводу было принято постановление Правительства. И сегодня на льготный кредит (под 5 процентов на 20 лет в городе и под 3 процента на 40 лет на селе и в небольших райцентрах) могут претендовать семьи, в которых доход на каждого домочадца не превышает 3 бюджетов прожиточного минимума. Сейчас это 1 миллион 38 тысяч рублей, — обнадежил начальник управления жилищного строительства Минстройархитектуры Александр Горваль.
По его словам, жилье было и остается важнейшим приоритетом в стране. В 2008–м построено более 5 миллионов квадратных метров квартир и домов. План на этот год — 6 миллионов. Для его реализации льготных кредитов будет выделено на 950 миллиардов больше, чем год назад. Если точно, то 3 триллиона 565 миллиардов рублей. Этих денег, по расчетам Минстройархитектуры, должно хватить на то, чтобы все дома ЖСК были построены в срок. В том числе и в Минске.
Как известно, жилье у госзастройщиков в городе серьезно подорожало. Члены ЖСК теперь оплачивают не только бетонную коробку, но и внутриквартальные инженерные сети, строительство которых прежде финансировал бюджет. «Льготный кредит получат все, кого включили в ЖСК исполкомы и у кого доход на члена семьи ниже трех БПМ, — уверен Александр Горваль. — Кроме того, Министерство архитектуры и строительства направило в Правительство предложения поддержать и тех, кто стоит в очереди на жилье, но по каким–то критериям не может получить льготный кредит. Возможно, удастся удешевить до 15 процентов коммерческие кредиты для нуждающихся».
Немаловажный вопрос: что будет с ценой? Прежде она только росла. «Средняя цена квадратного метра в региональных УКСах нынче — 1,4 — 1,5 миллиона рублей за метр, в Минске — 1,8 миллиона рублей, — констатирует Александр Горваль. — Однако в отличие от прошлых лет стоимость метра может и снижаться в зависимости от цен на природный газ и стройматериалы. Например, уже скидки на свою продукцию дают производители сантехники, керамической плитки и стеновых материалов».
Безосновательны и слухи о том, что коммерсанты из–за падения спроса могут свернуть стройки. Легко сказать, а если сделать, можно и бизнес потерять. «С каждым застройщиком у нас заключены договоры, — не согласна Ирина Архипова, начальник управления строительства Мингорисполкома, — за их невыполнение и несвоевременный ввод жилья предусмотрены серьезные штрафные санкции. Пока ни одна коммерческая компания планы на 2009 год не корректировала. Значит, намерены построить все и в запланированные сроки».
И, похоже, никак не по 2.000 долларов за квадратный метр. Пожалуй, впервые за последние 10 лет коммерческие и государственные цены в новостройках максимально приблизились. Четырехкратной (от 400 — 500 у.е. в УКСе и до 2.000 долларов в обществах с ограниченной ответственностью) вилки больше нет. А ведь Минстройархитектуры еще только на полпути выполнения жилищной программы. Из нее нам важна только одна цифра: к 2011 году страна будет возводить не менее 10 миллионов квадратных метров квартир и домов. Это вдвое больше, чем сейчас. А значит, рынок жилья в ближайшем будущем ожидает отнюдь не дефицит, как прогнозируют некоторые аналитики, а жесткая конкуренция. Покупателю от этого только плюс.
Компетентное мнение
Николай Простолупов, председатель Белорусской ассоциации «Недвижимость»:
— Оптимистический вариант развития рынка недвижимости в 2009 году мне представляется так: несмотря на кризис, объемы строительства жилья будут расти, а себестоимость снижаться. Особенно если подешевеют цемент (в России цена на него упала втрое) и другие стройматериалы. Тогда на рынке появится много дешевого жилья и цены могут упасть до 800 — 1.000 долларов за квадратный метр.
